Настоящая прибыль или убыток при первой покупке чаще всего прячется не в цене, а в планировке. Пока покупатели сравнивают стоимость квадрата, расположение коридоров, окон и соседство комнат незаметно определяют будущую цену перепродажи, уровень комфорта по шуму и то, сколько дневного света вы будете получать каждый день.
С точки зрения экономики недвижимости планировка работает как скрытый усилитель предельного эффекта. Спальня, стена которой граничит с лифтовой шахтой, или гостиная, выходящая окнами в узкий световой колодец, никак не отражаются в цене за квадратный метр, но прямо снижают ощущаемую полезность квартиры и скорость её продажи. Риелторы негласно делают скидку на квартиры с плохим проветриванием, длинными внутренними коридорами и «нарезанными» общими зонами: всё это повышает энтропию в повседневном использовании — больше мёртвых уголков, больше путей распространения шума, меньше гибких, удобных для жизни пространств.
Такие показатели, как коэффициент естественной освещённости и индекс звукоизоляции, хорошо объясняют, почему на одном и том же этаже схожие по метражу квартиры продаются по разным ценам. Планировка, где шумные зоны собраны вместе, а остекление сосредоточено только на одной фасадной стене, делает жильё субъективно теснее, даже если площадь одинаковая. Наоборот, план, в котором грамотно использована несущая сетка, сокращена площадь коридоров и предусмотрено несколько вариантов расстановки мебели, фактически расширяет функциональное пространство без добавления ни одного квадрата, и на вторичном рынке покупатели готовы платить за эту невидимую эффективность.
